房地产和产业交易

(1) 外国权益购买马来西亚房产方面的限制(包括持有不动产公司股份的外国权益)有哪些?外国权益拥有、居住、或贷款来购买房地产的担保,抵押限制有哪些?

1965年国家土地法典(NLC)以及马来西亚首相府经济规划单位(EPU)和国家政府所发出的指南都有限制外国权益购买或持有马来西亚房产权。

NLC中第433B条款说明,外国权益必须在购买土地前获得州政府批准。任何违反第433B条款的买卖是无效的。除了在不需批准或该买卖已被豁免的情况下,任何由外国权益通过授权书办理本地房地产所签署的契据或文书是无效及无法被登记的。

EPU指南

每隔一段时间,EPU会发出外国权益购买本地房地产的指南,这些外国权益包括:-

(a) 非大马公民;
(b) 永久居民;
(c) 外国公司或机构;以及/或
(d) 非大马公民拥有超过50%投票权的本地公司或机构。

这些指南被各个州属经修改后所采用。

马来西亚各个州政府已经规定外国权益购买本地房产的最低价格。

(2) 大略列出企业界地产买卖合同的主要条款。

企业界地产买卖合同以及股份买卖合同内涉及地产的一般条款是:

(a) 合同当事人
(b) 地产的细节说明
(c) 完成交易须符合的先决条件,比如得到州政府当局的批准
(d) 房产售价
(e) 付款的方式
(f) 完成交易的期限
(g) 双方给予的保证;和
(h) 违约补偿

除了以上所列出的条款,股份买卖的合同一般条款有:-

(a) 交易前须符合的条件,比如得到政府当局的批准或者得到房产押记单位的同意;
(b) 对于目标公司的调查以及调查项目公司所拥有的房地产;
(c) 卖家和项目公司给予的保证;和
(d) 产业盈利税(若目标公司是房产公司)

(3) 在马来西亚购买房产是否必须支付印花税/转让税(或同等)?这些税务是由谁支付?以什么样的税率来作标准以及是否有任何的例外?它是否适用于持有房地产的股份公司以及凭什么税率来作标准?

印花税

在马来西亚的任何房地产转让都必须支付从价印花税。这个税务的算法是基于其售价或它的市场价值,取其较高的价格来计算印花税。

除非合同另有说明,印花税是由买家,也就是房地产的接收方来支付。

印花税的计算方式如下:

(a) 第一个RM 100,000.00 的1%;
(b) 接下来的RM 100,001.00 到 RM 500,000.00的2%;
(c) 接下来的RM500,001.00以上的3%;和
(d) 接下来的RM1,000,001.00以上的4% (01.01.2018起)。

以下的情况会使一些须缴付的印花税将被豁免/回扣/扣除,如: –

(a) 根据爱及亲情的方式转让
(b) 第一次购买房地产价值RM 300,000.00 以下的买家:
• 首RM300,000.00的印花税将被100% 豁免。
(c) 第一次购买房地产价值RM 300,000.00 至RM500,000.00的买家:
• RM5,000.00将从可收取的印花税总额中扣除。

不动产利得税

卖方必须在出售交易的60日之内,支付房地产任何收益的不动产利得税(“RPGT”)。自2014年1月1日起,修订后的个人房地产和持有房地产股份公司的RPGT税率如下:

售卖
(从购置日期算起)
公司 私人
(公民及永久居民)
私人
(非公民)
三年以内 30% 30% 30%
在第四年 20% 20% 30%
在第五年 15% 15% 30%
五年以后 5% 0% 5%

豁免:以礼品方式转让资产在法律上归于无所损益交易,前提是该捐赠者是马来西亚公民。

股份转让

至于持有房地产的公司股权转让,印花税是根据转让日期的销售价格或其销售价值的0.3%,较高者为准。除了房地产公司(Real Property Company)的股权转让(即公司是由五十或以下会员组成、由五或以下个体管制并持有至少占其有形资产总值75%的不动产或不动产股份)。

如果符合条件,印花税法令第15和15A将豁免属于同一集团内,公司股份转让的印花税。

消费税

买方在马来西亚购买商业地必须支付6%的消费税(GST)(同等于增值税)。

然而,购买住宅房地产的买方将被豁免消费税。